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La norme IFRS 16 sur les contrats de location rallonge le bilan


La nouvelle IFRS 16 concerne les contrats de location qui, actuellement, ne sont que portés en charge opérationnelle dans le compte de résultat. Les responsables financiers ont tout intérêt à se préparer et à anticiper les conséquences de ces dispositions.

Gesa Mannigel

Gesa Mannigel

Director, Audit

La nouvelle norme sur la location IFRS 16 a été publiée en janvier 2016 et entrera en vigueur le 1er janvier 2019. Les règles de l'actuelle norme sur la location IAS 17 restent pratiquement inchangées pour les bailleurs. En revanche, de nouvelles règles s'appliquent pour la comptabilisation au bilan des preneurs.

Actuellement, tous les contrats de location sont soit présentés dans le bilan en tant que contrat de location-financement, soit comptabilisés en charges en tant que contrat de location simple. IFRS 16 supprime cette distinction pour le preneur. D'après les nouvelles dispositions, tous les contrats de location sont comparables à l'actuelle location-financement et doivent donc être portés au bilan sous forme de droit d'utilisation et d'obligation locative. Le bilan est donc rallongé. Un preneur qui détient aujourd'hui uniquement des contrats de location simple devra, à l'avenir, représenter dans le bilan les droits d'utilisation découlant des actifs loués, par exemple des immeubles, avions, véhicules, installations de transport et systèmes informatiques (cf. Figure 1).

Figure 1: Désormais, tous les contrats de location apparaîtront dans le bilan

Bilan du preneur selon IAS 17

Immobilisations financières

Immobilisations corporelles

Débiteurs

Fonds propres

Dettes

Créditeurs

Rallongement du bilan

Bilan du preneur selon IFRS 16

Immobilisations financières

Immobilisations corporelles

Droits d’utilisation

Débiteurs

Fonds propres

Dettes

Obligation locative

Créditeurs

Bailleurs

Contrairement au preneur, le bailleur doit continuer, même avec IFRS 16, de classer ses contrats en location-financement et location simple. L'idée d'une refonte complète de la comptabilisation de la location par le bailleur a été abandonnée et la plupart des dispositions d'IAS 17 ont été reprises.

IFRS 16 élargit seulement certains points des informations indiquées dans l'annexe pour les bailleurs qui, par exemple, devront expliquer leur stratégie de gestion des risques de valeur résiduelle résultant des objets loués. Le traitement différent des preneurs et des bailleurs peut poser un nouveau défi aux systèmes comptables existants – en particulier pour les contrats de location internes aux groupes.

Définition du contrat de location

Au sens d'IFRS 16, il y a contrat de location lorsque le bailleur accorde contractuellement au preneur le droit d’utiliser un actif pour une période donnée moyennant une contrepartie. Puisque les règles d'IAS 17 continuent de s'appliquer pour le bailleur et qu'IFRS 16 n'aura dans un premier temps pratiquement aucune incidence sur son modèle de comptabilisation au bilan, nous limiterons nos explications au preneur.

Modèle du preneur

Désormais, le preneur portera à l'actif un droit d'utilisation de l'objet loué et au passif l'obligation de paiement découlant du contrat de location. Ce montant correspond à la valeur actualisée des paiements locatifs minimums du preneur. Pour cela, il faut tout d'abord calculer la durée du contrat de location. L'actualisation se fait avec le taux d'intérêt que le bailleur demande au preneur. S’il ne connaît pas le taux d'intérêt, le preneur utilisera son taux d'emprunt marginal.

Lors de la comptabilisation initiale, la valeur du droit d'utilisation correspond à la valeur de l'obligation locative. De plus, les coûts directs du preneur, attribuables à la conclusion du contrat et ses paiements locatifs doivent être portés à l'actif avant le début de la location. Par ailleurs, les coûts estimés pour le démantèlement et la remise en état doivent être pris en compte dès lors que le preneur est tenu de réaliser ces mesures. Pour les coûts de remise en état, IAS 37 prévoit une provision correspondante distincte de l'obligation locative dans le bilan (cf. Figure 2).

Figure 2: Obligation locative et droit d'utilisation du preneur

Droit d’utilisation

Obligation locative

Paiements locatifs avant le début de la location

Coûts de remise en état

Coûts initiaux directs

Obligation locative

Obligation locativeTaux de remise

Provision

L'évaluation ultérieure de l'obligation locative se fait sur la base du coût amorti en appliquant la méthode du taux d'intérêt effectif. Le droit d'utilisation est généralement amorti de manière linéaire sur la durée du contrat. La charge d'intérêts découlant de l'obligation locative et l’amortissement du droit d'utilisation sont inscrits au compte de résultat. Les charges présenteront donc une évolution dégressive pour tous les contrats de location (appelée effet de « front-loading »), similaire à l'actuelle location-financement au sens d'IAS 17. Les charges locatives linéarisées n'apparaîtront plus et les charges seront plus élevées au début du contrat de location.

Options de prolongation et d'achat

Selon les nouvelles règles d'inscription au bilan, la durée prévue de la location est déterminante pour la comptabilisation du droit d'utilisation, car d'elle dépend en grande partie le montant du droit d'utilisation et de l'obligation locative. La durée du contrat de location correspond à la période de location non résiliable. Il faut également tenir compte des options de résiliation, de prolongation et d'achat, dans la mesure où il est suffisamment sûr qu'elles seront exercées.

Paiements locatifs variables

Les paiements locatifs variables qui dépendent d'un indice ou d'un taux sont pris en considération lors de l'évaluation de l'obligation locative. L'évaluation au début du contrat de location est effectuée en appliquant l'indice correspondant ou le taux sous-jacent. Les autres paiements locatifs variables sont enregistrés directement dans la période concernée avec effet sur le résultat, par exemple les paiements qui sont fonction du chiffre d'affaires.

Composantes de location vs composantes de service

Pour un contrat complexe qui contient des éléments de location et des éléments autres que de location, IFRS 16 donne des indications pour distinguer la partie « services » de la partie « location ». Cela vaut par exemple pour le contrat locatif d'un immeuble avec service de nettoyage ou pour celui d'un véhicule assorti d'une assurance. Les preneurs peuvent choisir de comptabiliser les contrats entièrement comme un contrat de location et de renoncer à répartir les composantes de service. Cette solution entraîne toutefois un droit d'utilisation plus élevé dans le bilan puisque les composantes autres que de location sont également portées au bilan.

Simplification de l'application

Il est possible de s'écarter du modèle de base du preneur uniquement si l'une de ces deux simplifications s'applique :

  • Short-Term Leases: le nouveau modèle de location ne s'applique pas aux contrats de location dont la mise à disposition ne dépasse pas 12 mois.
  • Low Value Leases: les contrats de location pour les actifs de faible valeur ne dépassant pas une valeur neuve de USD 5000 en sont également exclus.

Aucune inscription au bilan n'est nécessaire en cas d'allègement. Au lieu de cela, la charge de location se répartit de manière linéaire sur la durée.

En ce qui concerne le processus de comptabilisation, l'entreprise devrait examiner si l'exercice des options représente réellement une simplification.

Exemple du locataire d'un immeuble

L'exemple suivant porte sur un contrat de location de cinq ans pour des locaux commerciaux. Le loyer annuel est de CHF 100'000. Le taux d'intérêt fixé dans le contrat se monte à 5 % par an. Les frais initiaux directs sont de CHF 10'000. Pour l'obligation locative, il en découle une valeur actualisée des paiements locatifs de CHF 432'948. Les frais initiaux directs doivent être ajoutés au droit d'utilisation qui se chiffre à CHF 442'948 (cf. Figure 3).

Figure 3 : Exemple d'un contrat de location de locaux commerciaux de la perspective du preneur
Bilan Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Droit d‘utilisation 442’948 354’358 265’769 177’179 88’590 0
Obligation locative 432’948 354’595 272’325 185’941 95’238 0

Compte de résultat Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Charge d‘intérêts 21’647 17’730 13’616 9’297 4’762
Amortissement de droit d‘utilisation 88’590 88’590 88’590 88’590 88’590
Loyer 500’000 100’000 100’000 100’000 100’000 100’000
Charge de location 510’000 110’237 106’319 102’206 97’887 93’351
Voir figure

Pour le preneur, le fait de représenter les contrats existants de location simple en tant que transaction financière modifie la comptabilisation de la charge pour ces contrats, qui ne se fait plus de manière uniforme sur la durée du contrat, mais – comme jusqu'à présent pour la location-financement – suit une évolution dégressive. Car la charge d'intérêts est plus élevée au début du contrat de location que vers la fin. Ainsi, la charge de location de notre exemple est, avec CHF 110'237 la première année, nettement supérieure au loyer de CHF 100'000. En revanche, la charge de location de la dernière année du contrat est, avec CHF 93'351, inférieure au loyer. Cet effet de «front-loading» est encore accentué en cas de contrats de location à long terme.

Principales conséquences pour le preneur

Les nouvelles règles ont des conséquences importantes dans plusieurs domaines de l'entreprise. Outre la comptabilité, elles concernent notamment les indicateurs financiers et les décisions de gestion, par exemple lorsqu'il s'agit de choisir entre la location ou l'achat de l'actif.

L'effet de «front-loading» décrit ci-dessus et la comptabilisation au bilan des contrats de location simple existants peuvent, selon les cas, avoir un impact sensible sur les chiffres du résultat et du bilan du preneur. En effet, la charge du loyer étant remplacée par la charge d'intérêts et les amortissements, l'EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts et amortissements) est donc plus élevé. Le rallongement du bilan entraîne une modification de la part des fonds propres et du niveau d'endettement. Ce qui peut, à son tour, influencer les clauses du crédit (appelées «loan covenants»), les notations de crédit, les processus de budgétisation internes et les systèmes de rémunération. La nouvelle norme se répercutera en outre sur d'autres domaines de l'entreprise, par exemple les relations avec les investisseurs, l'informatique, le contrôle de gestion ou le service juridique.

Conséquences pour les différentes branches

PwC a examiné les conséquences de la nouvelle norme de location dans le cadre d'une étude mondiale. Elle portait sur 3199 utilisateurs des IFRS issus de différents secteurs. Les effets sur les principaux indicateurs financiers ont été déterminés à l'aide des informations en annexe selon IAS 17, dans les comptes annuels de 2014. La figure 4 montre une partie des effets sur les dettes financières et sur l'EBITDA. Pour le secteur du commerce de détail qui loue de grandes surfaces de vente, les passifs financiers vont presque doubler.

Figure 4 : Conséquences d'IFRS 16 pour les différentes branches

Augmentation moyenne passifs financiers

Toutes les entreprises

22%

Commerce de détail

98%

Compagnies aériennes

47%

Services

42%

Santé

36%

Loisirs

23%

Télécommunications

21%

Augmentation moyenne EBITDA

Toutes les entreprises

13%

Commerce de détail

41%

Compagnies aériennes

33%

Services

15%

Santé

24%

Loisirs

15%

Télécommunications

8%

Recommandations pour le preneur

Si elle veut porter au bilan tous ses contrats de location concernés, l'entreprise doit, dans un premier temps, faire un inventaire de ses contrats et procéder régulièrement à d'importants ajustements de ses procédures et systèmes internes.

Elle devra d'abord recenser les contrats de location existants et enregistrer toutes les données importantes telles la durée du contrat, les loyers, les options de prolongation ou d'achat. Ce faisant, elle s'assurera que les nouveaux contrats soient, eux aussi, conclus conformément aux nouvelles dispositions.

D'autres services et fonctions, comme les impôts, l'informatique, les relations avec les investisseurs ou la trésorerie par exemple, devraient être informées de la nouvelle réglementation. Les stratégies et conditions contractuelles méritent également d’être examinées pour atteindre les objectifs opérationnels et financiers de l'entreprise.

Nous sommes à votre disposition!

Gesa Mannigel

Gesa Mannigel

Director, Audit

+41 58 792 24 54

Conclusion

Pour les preneurs, d’importants changements s’annoncent en matière de comptabilisation au bilan des contrats de location. Afin d’éviter toute surprise, les entreprises devraient dès maintenant évaluer les conséquences potentielles des nouvelles règles, prendre des mesures pour garantir la comptabilisation complète des contrats concernés et définir les interfaces vers d’autres projets. Dans certains cas, de nouveaux systèmes seront nécessaires, pour lesquels l’achat, la mise en place et les tests demanderont du temps. Avant même que les modifications de la comptabilisation au bilan n’entrent en vigueur, les entreprises devraient répertorier toutes les informations pertinentes sur les contrats de location existants ou nouveaux.

Des premiers projets montrent que la mise en œuvre d’IFRS 16 est extrêmement complexe, en particulier pour les entreprises ayant de nombreux contrats de location. L’identification et le recensement de ces contrats de location à l’échelle du groupe sont essentiels pour la mise en œuvre, mais prennent aussi beaucoup de temps. Par exemple, il peut déjà s’avérer difficile d’identifier tous les contrats de location selon la définition d’IFRS 16.

IFRS 16 s’appliquera pour la première fois aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Une application anticipée est autorisée pour les entités qui appliquent également de manière anticipée IFRS 15: «Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients.»